中海地產業績承壓:凈利潤下跌近20%,房地產市場銷售平淡

中海地產業績承壓:凈利潤下跌近20%,房地產市場銷售平淡
2022年08月26日 05:00 21世紀經濟報道

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  無懼風雨 自律中海淺嘗甜頭

  在市場規模走低的行業,即便是管理出色的龍頭企業也難與趨勢匹敵,中國海外發展(下稱“中海地產”)所交出的2022年上半年成績單讓外界感受到了房地產市場的寒意。

  長居房地產行業利潤王多年的中海地產,繼去年全年歸母凈利潤出現個位數下跌以后,今年上半年這一數據再度錄得雙位數下跌,這種情況已經多年沒有發生。

  中海地產上一次凈利潤的大幅度調整發生在2002年。那時它對原有的投資作出一次性大額減值撥備,由此引發主要財務指標的變動。之后中海地產憑借穩健、審慎的戰略以及合理的財務管控,從多個周期的波動中成功穿越,成為中國房地產行業的標桿之一。

  眼下房地產市場前路尚未十分明朗,擅于逆周期而行的中海地產對未來的展望以及應對,對整個行業而言,有相當的指標性意義。

  “自律即自由”,中海地產多年的長跑經驗讓它仍能夠堅韌前行。過去市場詬病它的規模發展落后,但也正是沒有在市場的高點冒進、恪守財務和投資紀律,才得以在當下從容,才能夠在理性回歸之后,保持優秀戰績。

  一如中海地產董事會主席顏建國在董事會主席報告書中的表態,“中海身處第一梯隊,糧草充足并擁有43年的長跑經驗,我們的目標是奪取勝利?!?/p>

  告別高杠桿、高周轉和高負債的房地產行業,迎來了穩健而勇毅的選手們歸來。

  中海地產是第一家披露業績的龍頭房企。伴隨市場下行,中海地產業績承壓。

  根據2022年中報,中海地產今年上半年實現營業收入1037.9億元,同比減少3.79%;歸母凈利潤為167.4億元,同比減少19.42%??鄢惡笸顿Y物業公允價值變動收益后的歸母凈利潤則為149.6億元。

  雖然凈利潤出現了近20%的下跌,但與其余同行相比,中海地產仍然保持領先水平,這從凈利潤的表現上也能夠得到體現。

  今年上半年,中海地產錄得23.46%的毛利率以及16.1%的凈利潤率,甩開其余同行一個身位,也是其多年來精細化管理、精準化投資的回饋。

  因而,在中海地產交出這份中報之后,資本市場與投資者也普遍認為其主要財務指標的表現符合預期。

  中信建投在對中海地產業績的點評中指出,其業績表現符合預期,營收下滑主要是疫情影響結算進度所致,而利潤下滑主要由毛利率下滑導致,2022年中期毛利率較去年同期下滑5個百分點,與去年全年毛利率持平。

  今年上半年,房地產市場銷售表現平淡,中海地產也不例外。今年上半年,中海地產系列公司實現銷售合約額1385億元,同比下降33.2%。

  中國海外發展行政總裁張智超在業績會上表示,今年上半年中海銷售跑贏了大市,與TOP10同行的銷售平均水平相比,中海的銷售降幅更低,處于比較優勢擴大的狀態。另外,中海也沒有采用降價促銷來推高銷售,仍然有能力為長期高質量發展做好保障。

  張智超表示,中海在手貨量非常充沛,且一線城市和強二線總貨值占94%。此外,去年下半年中海土地獲取量比較集中,這些貨量大概七成多今年會推售,所以下半年總體經營上會更加積極主動。

  在以規模論英雄的語境之下,中海地產已經跨越了前幾年它不曾想過的座次。今年上半年,中海地產位居銷售排行榜的第四位,在其他同行規模失落之時乘勢而起,且仍有更進一步的可能,管理層對之也有足夠的信心。

  顏建國的信心來自于,房地產市場下半場的規模仍有10萬億左右,這些需求包括數億新市民的需求,包括中心城市的聚集效應與改善型需求,房屋折舊與新造的動態平衡。

  “中國人口基數大、市場存量巨大,很多房子到了一定年限需要改造新造,如果每年置換 2%,都是一個規模巨大的量,未來房地產行業還是一個很龐大的好行業,可以長期堅持?!?/p>

  基于這些判斷,中海未來的目標仍然是保持領先優勢。

  因為經歷過1998年的亞洲金融危機曾經游走于生死邊緣,中海地產將穩健戰略刻進了企業發展的基因里。

  客觀而言,中海地產也因此一度錯失了許多發展的機會,但在顏建國的掌舵之下,這家地產央企的血性和進取逐漸回來了,它不再被過度保守而束縛住了放開干的手腳。

  在業績會上,顏建國談及發展戰略時豪言,中海地產要穩字當頭,立于不敗之地。

  顏建國說,中海發展的歷史已經證明,堅持穩健的發展策略對公司長遠發展是有利的、是對的。中海地產的資產負債率目前只有59%,堅持穩健經營,是長期的策略。所以不管怎么樣,中海地產要保持公司能穩健、持續經營下去。

  在穩健的前提下,中海地產逆周期的發展能力逐漸發揮。顏建國說,中海地產希望穩中有進,抓住危機中的機遇。

  顏建國提到了兩點,一是抓住土地市場競爭強度降低的機遇,持續投入資源,進一步強化在主流城市的競爭優勢,提升市場份額;二是抓住行業洗牌的機遇,捕捉同業并購的機遇。

  與其他龍頭企業相比,中海地產今年上半年的迅猛有目共睹。今年上半年,中海地產在13座城市新增21幅土地,權益拿地金額為457億元,其中在一線和強二線城市新增土地18宗,權益金額為451億元,占比達到94%。

  此外,中海地產在收并購領域也逐漸顯山露水,今年上半年,其在廣州、上海、成都等城市并購了相關項目的股權,并購投入超過100億元。

  中海地產未來仍然面臨不少機會,且其在手現金和負債水平讓之仍有擴張的空間。

  根據中報,截至上半年末,中海地產的資產負債率為59%,凈借貸比率為41%;持有現金1253.2億元,處于行業最高區間;加權平均融資成本僅3.44%,融資成本繼續保持行業最低區間。

  顏建國也表態稱,無論是在公開市場買地還是并購,只是不同的路徑,對中海來說,好項目是唯一的標準。中海堅持選擇主流城市、主流地段,堅守投資回報刻度。

  堅持投資回報刻度是中海一貫的底線,但主動積極出擊也顯示這家房企在市場理性回歸后所面臨的更多選擇。

  顏建國說,“未來幾個月,中海會保持積極姿態、全面撒網,希望有更好項目能夠進來。當然這取決于整體市場發展形勢,中海仍將堅持以收定支、以銷定投,在確保企業經營穩健的前提下進行并購投資?!?/p>

  在房地產的下半場、在仍有10萬億規模的行業,沖鋒的號角已經吹響,中海的目標是要贏。

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責任編輯:李思陽

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