鶴崗房價低的“終極秘密”:“十三五”期間新建保障房數量接近廣州

鶴崗房價低的“終極秘密”:“十三五”期間新建保障房數量接近廣州
2021年11月22日 16:13 我不理解

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  這幾年,一個東北邊陲小城火了,它就是鶴崗。在這個房子動輒幾百上千萬的年代,鶴崗站了出來,用事實告訴大家——房子,是可以賣出白菜價的。

  最開始,是鶴崗公安局招聘警察“送房送車”的新聞吸引了大家的注意力,后來媒體發現,鶴崗的一套房子幾萬元、每平米僅千元上下。再后來,鶴崗成了低房價的代名詞,只要哪里房價低,就會被冠以“某某省小鶴崗”的別名。

  但是無論其他城市如何,鶴崗的“王位”總是坐得穩穩當當。最近,80后外賣員夫妻在鶴崗三個月全款買房的新聞又上了熱搜,讓人不禁感嘆:房價,還是鶴崗的低。

  每當人們說起鶴崗房價為什么這么低的時候,總是說因為鶴崗人口流失嚴重,資源枯竭等等。但是隨著第七次人口普查數據公布,我們發現,鶴崗的人口降幅甚至排不到全國的前二十,在黑龍江省內,都只能排在第十名。

  是因為資源枯竭嗎?在這份榜單中,同省的七臺河市和伊春市與鶴崗同為國家認定的資源枯竭型城市,根據安居客數據顯示,伊春市房價在5000元左右,是鶴崗的兩倍,七臺河市則是3400元,比鶴崗高約一半,而這種差距還是建立在兩市GDP規模和人口數量都不及鶴崗的情況下。

  既然如此,為什么鶴崗的房價如此之低,低得清新脫俗、低到全國知名?本期《我不理解》,帶你理解一下鶴崗房價為什么這么低。

  成也棚改、敗也棚改

  一句話說結論就是,鶴崗低房價的原因在于棚改。

  什么是棚改?簡單說,就是將成片的危舊住房、破房爛院等拆除重建,所謂的城中村就是棚戶房,是棚改的對象之一。而在鶴崗這種資源枯竭型城市,由于存在大量的煤炭采空區,棚戶房尤其多。因此,2008年國家啟動了保障性安居工程,開始全國性的棚改工作。

  棚改首先要拆房子,也就需要安置住在棚改房里的居民。安置分為實物安置和貨幣化安置,實物安置就是拆你一套房子,再給你一套房子,有時甚至不止一套;而貨幣化安置就是給你錢,讓你自己去買房子。

  貨幣化安置直接造就了中國一個著名群體——“拆遷戶”,因此暴富的人不在少數。由于新房子還未建好,拆遷戶們手持巨資但沒房子住,相當于在短期內房子供給減少而需求增加了。因此在大多數城市,棚改起到了抬升房價的作用,房企們在這個過程中賺的是盆滿缽滿。

  但是到了鶴崗這里,情況有些不同。鶴崗在棚改過程中幾乎不使用貨幣化安置,也就是說拆遷只補償房子而不給錢。這造成了房地產市場的供需失衡。

  根據鶴崗市“十三五”期間的政府工作報告,鶴崗市在2017年到2020年間,分別新建保障性住房4.1萬套、1萬套、0.7萬套、0.6萬套,雖然2016年數據沒有公布,但是根據2016年政府工作報告,鶴崗計劃在2016年新建城市棚改房3106套,續建7628套;煤礦棚改新建8306套,續建5439套;公共租賃住房續建1861套。由于數據非常具體,因此我們可以推測2016年鶴崗大約新建保障房2.6萬套。

  將這些數字相加,鶴崗在“十三五”期間一共新建保障房約9萬套,這個數據是什么概念呢?

  還是用七臺河市、伊春市作例子,“十三五”期間,七臺河市約新建保障房僅3萬套,該市的棚改項目大部分采用貨幣化安置,如2017年,實物安置4167套,貨幣化安置19056套,發放購房補貼 22.91億元;伊春市則幾乎不再新建保障房,而是采用改造的辦法,如2016年改造棚戶區1.15萬套、農村危房1526戶、老舊小區17個,2018年改造棚戶區6111戶、老舊小區30個。

  甚至是廣州這個一線城市,“十三五”期間也僅新建保障房10.32萬套。也就是說,鶴崗同期新建的保障房,與廣州就差了一萬多套。更別提在16年之前的三年,鶴崗還建了6.6萬套……

  根據鶴崗市第七次全國人口普查數據,鶴崗平均每個家庭戶2.06人,15.6萬套房子足夠32萬人居住,而鶴崗一共也只有89萬人。

  或許是害怕貨幣補償會加速拆遷戶們“逃離”鶴崗,又或許是出于對財政支出的謹慎考慮,畢竟七臺河市補償1.9萬戶居民就花了近23億,而2020年鶴崗全年財政收入也不過38.8億??偠灾?,鶴崗的棚改項目幾乎沒有減少當地的房子供給,甚至可能還增加了不少,加上積壓已久、賣不出去的商品房,鶴崗的房子實在太多了。

  在房子的供需嚴重失衡的情況下,房子成了人們手中的“負資產”——房租非常低,許多房子只要租戶幫交取暖費可以免費住,根本產生不了收益,而房東們還需要承受房價日益下降的風險,因此人們紛紛以“白菜價”拋售房產,而這種房產就是我們在新聞中看到的那些。

  告別棚改、迎來舊改

  在過去十年里,棚改完成諸多歷史使命,如消化房地產庫存、拉動內需、對沖經濟下行趨勢帶來的不利影響等,但棚改產生的負面效果也不容忽視。比如,在人口凈流入城市,大幅抬升了當地房價,制造了一批“一夜暴富”的群體;而在像鶴崗這樣的人口凈流出城市,實物安置會讓房價暴跌,貨幣化安置則加重了財政負擔。

  因此,2019年國家轉變政策方向,決定以“舊改”代替“棚改”。

  舊改主要是為老舊小區改造水電氣路、加裝光纖及電梯,修建停車場等,而彼時需要改造的老舊小區涉及居民上億人,體量龐大。因此舊改也能起到帶動鋼鐵、水泥、建材等產業發展、拉動內需的作用。

  因為舊改不改變房地產市場的供求格局,加之許多人習慣了原來的生活環境,除非把房子拆了否則他們也沒有太大動力搬家,因此舊改對于房價的沖擊不如棚改般劇烈,甚至對房價還有一點小利空,畢竟舊的房子不拆,就沒人買新的房子。

  舊改能夠拯救鶴崗的房價嗎?目前來看很難。鶴崗超低房價的直接原因在于房子蓋得太多,歸根結底還是因為人口數量和房子數量的不匹配,舊改只是不再蓋新房,并不起到消化庫存的作用。

  但對于鶴崗這種房屋存量已經很龐大的城市來說,消化天量庫存本就不是一朝一夕能完成的事情,只要不再繼續蓋房子、加劇房地產市場扭曲,就已是較好的局面了。

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責任編輯:尹悅

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