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              羅志恒:房地產風險的化解途徑還有哪些?

              2022年08月26日08:53    作者:羅志恒  

                意見領袖 | 羅志恒

                摘要

                房地產業攸關國計民生,牽動居民、房企、上下游行業、地方政府、金融機構等多方利益。728中央政治局會議和5年期LPR大幅下調,均釋放了穩地產穩經濟的明確信號。當前房地產相關主體面臨怎樣的困境?房地產風險的原因和癥結是什么?已有紓困政策存在哪些不足?未來房地產風險化解的途徑有哪些?

                一、當前房地產形勢嚴峻,各利益方均面臨困境

                1、居民信心受到嚴重沖擊,購房意愿下降。一方面,已購房者擔憂期房無法按時交付,去年下半年以來,房企債務違約和樓盤爛尾事件增多,曾于7月初引發業主維權的“斷供風波”;另一方面,潛在購房者因未來收入不確定性增大、期房爛尾風險以及預期房價下降而保持觀望情緒,購房意愿下降。

                2、房企面臨突出的資金鏈緊張問題。資金來源方面,房地產銷售低迷導致銷售回款減少,房企債務違約風險上升導致外部融資難度增大;支出責任方面,前期預售的期房需要按期交付,拖欠建筑承包商和供應商的賬款需要支付,到期債務需要還本付息。

                3、上下游行業經營和就業受到嚴重沖擊。建筑承包商和供應商賬款被拖欠、訂單減少,部分企業甚至被拖垮,導致相關行業就業受到沖擊;家具、家裝等地產后周期行業也受到拖累,7月相應的零售額同比分別下降6.3%和7.8%,地產相關消費低迷拖慢社零消費企穩回升步伐,削弱經濟內生增長動能。

                4、地方政府財政收入減少,支出責任增加,加劇財政緊張形勢并影響基建投資。一方面,作為重要財政收入來源的土地出讓收入減少,1-7月累計同比下降31.7%;另一方面,地方政府要防范房地產企業風險外溢,切實承擔“保交樓、穩民生”的屬地責任,需要提供一定的財政支持。這將加劇地方財政收支矛盾,限制財政發力空間。

                5、銀行等金融機構風險上升,“寬信用”難度加大。一是抵押品價值下降、壞賬風險上升;二是居民購房需求低迷,導致信貸投放增速放緩;三是房企債務違約風險較高,風險甄別和貸款業務難度增大。一方面導致系統性金融風險上升,另一方面使得資金淤積在銀行體系內,“寬貨幣”無法有效傳導至“寬信用”,削弱穩增長效果。

                二、化解房地產風險刻不容緩,現有政策仍不足以扭轉地產頹勢

                1、當前房地產風險的本質是流動性危機,房地產是系統重要性行業,若不及時處置,將引發金融危機和經濟危機。要切斷房地產市場負向循環鏈條,使其切換至正向循環,“保交樓”是破局的關鍵。

                2、中央和地方積極出臺紓困政策以穩地產:需求端通過放松限購和限貸、降低房貸利率、提供購房補貼等方式刺激居民購房需求;供給端通過設立紓困基金、政策性銀行專項借款等方式盤活問題樓盤、救助困難房企,保交樓、穩民生。

                3、但一些現實問題的存在將會削弱上述政策的效果:一是在房企債務違約和樓盤爛尾風險沒有妥善解決之前,需求端的刺激政策難以有效提振居民購房意愿;二是當前的供給端政策主要遵循“政府引導、多層級參與,市場化運作”原則,可以盤活那些未來銷售收入能夠覆蓋追加投資的地產項目,但對于未來回款不足(已大幅預售或難以銷售)的項目作用有限,政府、銀行、社會資本等均沒有動力參與。因此現有政策仍不足以扭轉地產頹勢。

                三、未來房地產風險化解的途徑有哪些?

                當前房地產形勢仍較嚴峻,還需出臺更多更有針對性的房地產紓困政策。1)放松房地產調控,穩定房地產銷售;2)建立全國性地產紓困機制,推進“保交樓、穩民生”工作;3)鼓勵金融機構積極參與地產紓困項目,緩解房企現金流壓力;4)優化和完善預售資金監管,保障購房者合法權益;5)通過公租房、共有產權房等方式加快商品房去化,建立和完善房地產長效機制。

                風險提示:疫情反彈超預期、房地產紓困政策超預期

                目錄

                一、當前房地產形勢嚴峻,各利益方均面臨困境

                1、居民購房意愿下降,房地產銷售持續低迷

                2、房企資金鏈緊張,房地產投資下滑

                3、上下游行業經營和就業受到嚴重沖擊

                4、地方政府財政收入減少,支出責任增加,加劇財政緊張形勢并影響基建投資

                5、銀行等金融機構風險上升,“寬信用”難度加大

                二、化解房地產風險刻不容緩,現有政策仍不足以扭轉地產頹勢

                三、未來房地產風險化解的途徑有哪些?

                正文

                一、當前房地產形勢嚴峻,各利益方均面臨困境

                房地產困局錯綜復雜,涉及居民、房企、上下游行業、地方政府、金融機構等多方主體,各方有著不同的利益訴求、面臨不同的約束條件,同時又相互捆綁纏繞。爆發問題時牽一發而動全身,解決問題時千頭萬緒難以著手。因此要想打破房地產困局,首先要厘清當前房地產各利益方所面臨的困境。

                1、居民購房意愿下降,房地產銷售持續低迷

                居民是房地產的需求方,銷售回款是房企資金的重要來源,2021年定金及預收款、個人按揭貸款合計占房企到位資金和各項應付款的42%。

                居民信心受到嚴重沖擊,購房意愿下降。一方面,已購房者擔憂期房無法按時交付,去年下半年以來,房企債務違約和樓盤爛尾事件增多,曾于7月初引發業主維權的“斷供風波”;另一方面,潛在購房者因未來收入不確定性增大、期房爛尾風險以及預期房價下降而保持觀望情緒,購房意愿下降。在前期調控放松政策的作用下,6月下旬30大中城市商品房銷售本已恢復至往年同期水平,但受“斷供風波”和疫情反彈沖擊,7月和8月再度大幅下滑。居民購房意愿不足將導致房地產銷售持續低迷,并拖累房地產相關消費。

                2、房企資金鏈緊張,房地產投資下滑

                房企既是商品房的供給方,也是土地、建筑建材、開發資金的需求方,處于房地產鏈條的核心位置,是當前房地產風險的源頭。

                房企面臨突出的資金鏈緊張問題。資金來源方面,房地產銷售低迷導致銷售回款減少,房企債務違約風險上升導致外部融資難度增大;支出責任方面,前期預售的期房需要按期交付,拖欠建筑承包商和供應商的賬款需要支付,到期債務需要還本付息。一旦收不抵支、資金鏈斷裂,便將出現樓盤爛尾、債務違約、拖欠應付賬款;即便能勉強維持,也將收縮業務、減少拿地,導致房地產投資下滑。

                3、上下游行業經營和就業受到嚴重沖擊

                房地產業具有產業鏈長、帶動作用明顯等特點。房地產開發投資帶動建筑業以及水泥、鋼鐵、有色金屬、挖掘機等上下游制造業;房地產消費,既直接帶動與住房有關的家電、家具、家紡、裝潢等制造業,也明顯帶動金融、媒體服務、互聯網、物業管理等第三產業。

                房地產風險對上下游行業經營和就業造成嚴重沖擊。建筑承包商和供應商賬款被拖欠、訂單減少,部分企業甚至被拖垮,導致相關行業就業受到沖擊;家具、家裝等地產后周期行業也受到拖累,7月相應的零售額同比分別下降6.3%和7.8%,地產相關消費低迷拖慢社零消費企穩回升步伐,削弱經濟內生增長動能。

                4、地方政府財政收入減少,支出責任增加,加劇財政緊張形勢并影響基建投資

                地方政府面臨兩難困境:一方面,作為重要財政收入來源的土地出讓收入減少,1-7月累計同比下降31.7%;另一方面,地方政府要防范房地產企業風險外溢,切實承擔“保交樓、穩民生”的屬地責任,需要提供一定的財政支持。

                這將加劇地方財政收支矛盾,限制財政發力空間。今年財政同時面臨減收與增支,一方面是疫情反復、地產走弱、俄烏沖突等復雜嚴峻的國內外局勢,另一方面是政策性減稅降費退稅以及加大支出力度對沖經濟下行。上半年31省份一般公共預算收支差均為負數,緊平衡壓力顯著增大。當前經濟下行壓力仍大,財政既要保障疫情防控、托底基層“三?!?,又要提振國內消費、擴大有效投資。房地產風險在拖累經濟增長的同時,又限制了政府逆周期調控的能力。

                5、銀行等金融機構風險上升,“寬信用”難度加大

                房地產與金融有著極為緊密的聯系:一方面,房地產市場規模巨大,房地產開發和居民購房直接帶來大量的融資需求;另一方面,房地產是高質量的抵押品,是貸款和諸多金融產品的底層資產,關系到金融體系的穩定。

                銀行等金融機構遭遇困難:一是抵押品價值下降、壞賬風險上升;二是居民購房需求低迷,導致信貸投放增速放緩;三是房企債務違約風險較高,風險甄別和貸款業務難度增大。一方面導致系統性金融風險上升,另一方面使得資金淤積在銀行體系內,“寬貨幣”無法有效傳導至“寬信用”,削弱穩增長效果。

                二、化解房地產風險刻不容緩,現有政策仍不足以扭轉地產頹勢

                本輪房地產風險的原因是:前期房地產行業持續加杠桿,并挪用預售資金進行“高周轉”運作,資金鏈高度緊張,流動性風險不斷積聚;房地產調控收緊導致房地產銷售下滑、房企融資難度上升,部分房企資金鏈斷裂,發生債務違約;債務違約和期房爛尾加劇居民觀望和金融機構惜貸情緒,進一步強化房企流動性緊張,陷入惡性循環。

                當前房地產風險的本質是流動性危機。金融體系發生流動性危機時,需要央行履行“最后貸款人”職責、財政提供注資支持。房地產是系統重要性行業,涉及居民、房企、上下游行業、地方政府、金融機構等多方利益,若不及時處置,將引發金融危機和經濟危機,1990年代日本房地產泡沫破滅后“失去的二十年”便是前車之鑒。

                房地產困局的癥結是:一方面,房企債務違約和樓盤爛尾風險仍存,導致房地產銷售持續低迷、房企融資困難;另一方面,房企資金鏈緊張,導致債務違約和樓盤爛尾風險難以有效化解。二者形成一個閉環,至少要切斷其中一根鏈條,使其從負向循環切換至正向循環。“保交樓”是破局的關鍵,居民信心增強、房地產銷售回暖,房企資產盤活、融資條件改善。

                中央和地方積極出臺紓困政策以穩地產:需求端通過放松限購和限貸、降低房貸利率、提供購房補貼等方式刺激居民購房需求;供給端通過設立紓困基金、政策性銀行專項借款等方式盤活問題樓盤、救助困難房企,保交樓、穩民生。

                但一些現實問題的存在將會削弱上述政策的效果:一是在房企債務違約和樓盤爛尾風險沒有妥善解決之前,需求端的刺激政策難以有效提振居民購房意愿;二是當前的供給端政策主要遵循“政府引導、多層級參與,市場化運作”原則,可以盤活那些未來銷售收入能夠覆蓋追加投資的地產項目,但對于未來回款不足(已大幅預售或難以銷售)的項目作用有限,政府、銀行、社會資本等均沒有動力參與。因此現有政策仍不足以扭轉地產頹勢。

                三、未來房地產風險化解的途徑有哪些?

                7月28日,中央政治局會議明確指出:“要穩定房地產市場,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求,壓實地方政府責任,保交樓、穩民生?!?/p>

                當前房地產形勢仍較嚴峻,還需出臺更多更有針對性的房地產紓困政策。一方面支持居民的剛性和改善性住房需求,另一方面“保交樓”工作要攻堅克難,穩民生穩信心。

                第一,放松房地產調控,穩定房地產銷售。房地產市場企穩回升是打破房地產困局的重要一環,銷售回款增加將極大緩解房企資金鏈緊張問題,從而降低房地產風險。全國層面,適度下調房貸利率,降低居民購房成本,當前房貸利率仍處相對高位,若參照上輪地產下行周期中房貸與一般貸款的最大利差,將有近1個百分點的下調空間;地方層面,適當降低落戶門檻,調整限購、限貸、限售等政策,支持剛性和改善性住房需求。

                第二,建立全國性地產紓困機制,推進“保交樓、穩民生”工作。當前需求端最大的問題是期房交付風險,部分問題項目可以在政府引導下通過市場化方式化解,但對于那些未來回款不足的項目,由于無利可圖,沒有第三方愿意介入。在過往經驗中,要么繼續爛尾,要么業主集資自救。房地產企業是保交樓的責任主體,要追繳被挪用的項目原有預售資金,查處逾期難交付背后存在的違法違規問題。若仍無法解決,中央可以設立或授權地方設立專項紓困基金,針對無人接手的爛尾樓盤,基金出資一部分,業主再補交一部分,將項目完工交付。

                第三,鼓勵金融機構積極參與地產紓困項目,緩解房企現金流壓力。政府的紓困基金只是起到一個引導作用,還需撬動金融機構和社會資本的力量,而金融機構會有風險和收益方面的顧慮??梢哉{整部分監管指標,并給予一些政策優惠,以增強激勵,例如增加相關的貸款額度,提供專項再貸款等結構性政策工具支持。

                第四,優化和完善預售資金監管,保障購房者合法權益。預售資金分為重點監管資金和一般監管資金。對于重點監管資金,要嚴格監管,防止違規挪用,保障項目建設和按期交付;對于一般監管資金,允許房企按需支取,緩解房企資金鏈緊張問題。

                第五,通過公租房、共有產權房等方式加快商品房去化,建立和完善房地產長效機制。當前房地產銷售低迷,商品房去化難度較大,房企銷售回款緩慢。一是政府可以折價購買用作公租房,并打包成REITs銷售;二是作為共有產權房出售,政府參與可以確保房子按期交付,打消購房者疑慮,而且總價款較低,刺激新市民購房需求的同時,也可減輕其購房壓力。

                (本文作者介紹:粵開證券研究院副院長、首席宏觀研究員,注冊會計師,中國財政科學研究院財政學博士。新財富最佳分析師宏觀經濟第三名(團隊)。研究方向:宏觀經濟、財政理論與政策。)

              責任編輯:張文

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